Guía Altavida · Antes de comprar
Escritura, acta de posesión, gastos notariales, ejido, preventa, créditos e impuestos. Lo que conviene entender antes de firmar, explicado sin rodeos.
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Es el documento que firma un notario público para formalizar la compraventa de un inmueble. Acredita quién es el dueño legal y, una vez inscrita en el Registro Público de la Propiedad, hace que esa propiedad sea oponible frente a terceros. Sin escritura registrada no tienes la certeza jurídica plena de que el inmueble es tuyo.
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El acta o constancia de posesión solo documenta que alguien ocupa o usa un terreno; es común en predios ejidales o comunales y en compras informales. La escritura, en cambio, acredita la propiedad. Con una posesión no puedes obtener un crédito hipotecario ni vender con seguridad, y regularizarla puede tardar años. Si te ofrecen “papeles de posesión”, pregunta siempre si el inmueble se puede escriturar.
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Es el acuerdo en el que comprador y vendedor se obligan a firmar la compraventa definitiva en el futuro. Es habitual en preventa, cuando el inmueble aún se construye. Debe dejar claros el precio, el plan de pagos, la fecha de entrega, las penalizaciones y el plazo para escriturar. No sustituye a la escritura: es el paso previo.
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Además del precio, el comprador paga el impuesto sobre adquisición de inmuebles (lo fija cada municipio), los honorarios del notario, los derechos de inscripción en el Registro Público y el avalúo. En conjunto suelen representar entre 5% y 8% del valor del inmueble, según el estado y el municipio. Conviene pedir una cotización al notario antes de cerrar.
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La tierra ejidal es propiedad social regulada por la Ley Agraria y no se escritura ante notario como una propiedad privada. Para convertirla en propiedad privada se necesita que la asamblea ejidal autorice el dominio pleno y que se inscriba ante el Registro Agrario Nacional. Comprar ejido sin ese proceso implica un riesgo alto. En Oaxaca, donde una parte importante del territorio es ejidal o comunal, este punto es clave.
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Lo expide el Registro Público de la Propiedad y confirma si el inmueble tiene hipotecas, embargos u otras cargas. El notario lo solicita antes de escriturar, pero vale la pena pedirlo desde el inicio de la negociación, sobre todo en compras entre particulares.
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Es el dictamen de un perito valuador que estima el valor comercial del inmueble. Lo piden el notario para calcular impuestos y el banco o instituto para otorgar un crédito. También te sirve a ti como referencia para saber si el precio es razonable frente al mercado.
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El predial es el impuesto municipal anual sobre la propiedad. Antes de comprar, pide que el vendedor esté al corriente en predial y agua: el notario exigirá las constancias de no adeudo, y las deudas pendientes pueden seguir al inmueble y no a la persona.
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El uso de suelo indica qué se puede construir o hacer en un predio: vivienda, comercio, densidad permitida, niveles. Si compras un terreno para construir o un departamento en preventa, verifica que el proyecto tenga uso de suelo compatible y licencia de construcción vigente emitidos por el municipio.
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Es la figura legal de los departamentos y fraccionamientos privados: cada propietario es dueño de su unidad y copropietario de las áreas comunes en un porcentaje llamado indiviso. Implica un reglamento interno y cuotas de mantenimiento. Pide el reglamento y el monto de las cuotas antes de comprar.
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Comprar antes o durante la construcción suele significar un mejor precio y planes de pago más flexibles, con la plusvalía que gana el proyecto al terminarse. A cambio, conviene revisar la trayectoria del desarrollador, las licencias del proyecto, la fecha de entrega comprometida y qué pasa en caso de retraso.
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El enganche es el pago inicial que aparta el inmueble y reduce el monto a financiar. En desarrollos es común combinar enganche, mensualidades durante la obra y un pago final a la entrega o con crédito. Compara el precio de contado contra el precio a plazos: la diferencia es el costo real del financiamiento.
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Los trabajadores del sector privado pueden usar su crédito Infonavit y los del sector público Fovissste; ambos pueden combinarse con un banco para comprar una vivienda de mayor valor. Para cualquier crédito el inmueble debe estar escriturado y libre de gravamen, por eso un predio en posesión o ejidal no califica.
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La Constitución establece una zona restringida de 50 km desde las costas y 100 km desde las fronteras. Ahí un extranjero no puede adquirir vivienda directamente, pero sí a través de un fideicomiso bancario que le da todos los derechos de uso, venta y herencia. Aplica, por ejemplo, en Puerto Escondido y toda la costa de Oaxaca.
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Quien vende paga ISR sobre la ganancia. Si el inmueble fue tu casa habitación, la ley permite una exención hasta 700,000 UDIS, siempre que no la hayas aplicado en los tres años anteriores y acredites que vivías ahí. Para inmuebles de inversión, el notario calcula y retiene el impuesto al momento de escriturar.
En Altavida te acompañamos desde la elección hasta la firma ante notario. Conoce nuestros desarrollos en Oaxaca y la costa.
Esta guía es informativa y general; no sustituye la asesoría de un notario, abogado o contador. Montos y requisitos pueden variar por estado y municipio.